Birden fazla kişinin ortak olduğu taşınmazlarda ortaklığı sona erdirmek isteyenlerin en sık sorduğu sorulardan biri "izale-i şuyu davası ne kadar sürer?" sorusudur. Dava süresi; taşınmazın niteliğine, ortakların tutumuna, bilirkişi ve ihale süreçlerine ve mahkemenin iş yoğunluğuna bağlı olarak önemli ölçüde değişebilmektedir. Bu makalede İzmir mahkemelerindeki deneyimlerimizi de paylaşarak gerçekçi bir süre öngörüsü sunuyor; tapu kaydı, bilirkişi, ihale ve itiraz aşamalarını ile avukat ücretlerini kapsamlı biçimde ele alıyoruz.
İzale-i Şuyu Davasının Ortalama Süresi
Genel bir kural olarak izale-i şuyu davaları, herhangi bir itiraz ya da komplikasyon yaşanmadığı takdirde 1 ile 2 yıl arasında tamamlanmaktadır. Ancak bu süre koşullara bağlı olarak daha kısa ya da daha uzun olabilir.
Süreyi etkileyen başlıca faktörler şunlardır:
Mahkemenin iş yoğunluğu: İzmir'de sulh hukuk mahkemeleri oldukça yoğun dosya trafiğiyle çalışmaktadır. 2026 yılı itibarıyla İzmir'deki sulh hukuk mahkemelerinde duruşmalar arasındaki ortalama süre 1 ile 3 ay arasında değişmektedir. Bu durum dava takvimini doğrudan etkilemektedir.
Tarafların sayısı ve tutumu: Ortak sayısı arttıkça tebligat süreçleri uzar ve her ortağın duruşmalara katılımı zorlaşır. Ortaklardan birinin dava sürecinde itiraz ya da karşı dava açması toplam süreyi uzatır.
Aynen taksim mümkün mü?: Mahkeme, bilirkişi incelemesini tamamladıktan sonra aynen taksime karar verirse süreç daha hızlı sonuçlanabilir. Satış kararı verilmesi ve ihale aşamasına gelinmesi ise süreci önemli ölçüde uzatır.
İhaleye itiraz: İhale sonucuna yapılan itirazlar, yargılama sürecini aylarca uzatabilir.
Tapu Kaydı Aşaması
İzale-i şuyu davasının ilk ve temel aşaması, tapu sicilindeki kayıtların mahkemece incelenmesidir. Dava dilekçesiyle birlikte tapu senedi ya da güncel tapu kaydı sunulur. Mahkeme, tapu müdürlüğünden tüm paydaşları ve payları gösterir güncel kayıt ister.
Bu aşamada dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:
- Tapu kaydında görev adresi belli olmayan ya da adresi değişmiş mirasçıların tebliğ süreci ilan yoluyla gerçekleştirilir ve bu durum aylarca sürebilir.
- Tapu üzerinde ipotek, haciz ya da şerh bulunması halinde bu kısıtların ihale öncesinde ya da ihale sürecinde nasıl değerlendirileceği mahkemece ayrıca karara bağlanır.
- Tapu kaydında hisse miktarlarında hatalar ya da uyuşmazlıklar varsa bu sorunların giderilmesi için ek süre gerekebilir.
Tapu kaydı aşaması genellikle 1-3 aylık bir zaman dilimine yayılmaktadır.
Bilirkişi ve Keşif Aşaması
Tapu kaydı tamamlandıktan sonra mahkeme bilirkişi atar. Bilirkişi ya da bilirkişi heyeti, taşınmaz hakkında iki temel konuda inceleme yapar:
Birinci inceleme: Aynen taksim yapılıp yapılamayacağı. Bilirkişi, taşınmazın imar durumunu, yüzölçümünü, piyasa değerini ve varsa yapı durumunu değerlendirerek mahkemeye rapor sunar. İmar parseli ya da arazi niteliğindeki taşınmazlar bölünebilirse aynen taksim kararı verilebilir; apartman dairesi ya da küçük arsa bölünemez niteliktedir.
İkinci inceleme: Taşınmazın güncel piyasa değerinin tespiti. Satış kararı verilmesi halinde bu değer, muhammen bedel (ihalenin başlangıç fiyatı) olarak kullanılır.
Keşif, bilirkişinin taşınmazı yerinde incelemesidir. İzmir'de keşif tarihinin belirlenmesinden keşfin yapılmasına ve raporun mahkemeye sunulmasına kadar geçen süre ortalama 2-4 ay arasındadır. Bilirkişi raporuna taraflardan birinin itiraz etmesi halinde ek bilirkişi heyeti atanabilir; bu durum birkaç ay daha süre ekler.
İhale Süreci ve Aşamaları
Mahkeme satış kararı verdiğinde dosya icra müdürlüğüne devredilir ve ihale süreci başlar. İhale aşamaları şu şekilde sıralanabilir:
Muhammen bedelin belirlenmesi: Mahkemenin belirlediği ya da onayladığı piyasa değeri, ihale başlangıç bedeli olarak esas alınır. İhale bu bedelin altında gerçekleşemez.
İlan süreci: Taşınmaz ihalesi, resmi gazetede ve yerel basında ilan edilir. İlan süresi ve ilan giderleri taraflarca karşılanır. İlanın yayımlanması ile ihale günü arasında en az 15-30 günlük bir süre bulunması yasal zorunluluktur.
İhale günü: Belirlenen tarihte icra dairesinde açık artırma gerçekleştirilir. Ortaklar ve üçüncü kişiler teklif verebilir. En yüksek teklifi veren taşınmazı satın alır.
İhale kesinleşmesi: İhaleden sonra 7 günlük itiraz süresi başlar. Bu süre içinde itiraz yapılmazsa ihale kesinleşir. İtiraz yapılırsa mahkeme itirazı inceler; bu süreç 1-3 ay ek zaman alabilir.
Tapu devri ve bedelin dağıtımı: İhalenin kesinleşmesinin ardından alıcı ihale bedelini öder ve tapu devri gerçekleştirilir. Satış bedeli dava ve ihale masrafları düşüldükten sonra ortaklara payları oranında ödenir.
İhale sürecinin tamamı, dava kararından itibaren ortalama 4-8 ay alabilmektedir.
İtiraz Süreleri ve Etkileri
İzale-i şuyu davasında farklı aşamalarda itiraz yolları açık olduğundan toplam süreyi bu itirazların da hesaba katarak değerlendirmek gerekir.
Bilirkişi Raporuna İtiraz
Taraflar, bilirkişi raporunu tebliğden itibaren 2 hafta içinde itiraz edebilir. Mahkeme itirazı haklı görürse yeni bilirkişi atar ya da ek rapor ister.
İhale Kararına İtiraz
İhale gününden itibaren 7 gün içinde ihalenin iptali talep edilebilir. Geçerli itiraz sebepleri arasında usule aykırılıklar, değerin çok altında satış ve ihaledeki hileler sayılabilir. İhale iptali davaları uzun soluklu olabilmekte ve dava sürecini önemli ölçüde uzatmaktadır.
İstinaf ve Temyiz
Mahkeme kararına karşı istinaf yolu açıktır. İzmir bölgesindeki istinaf mahkemesi olarak İzmir Bölge Adliye Mahkemesi görev yapmaktadır. İstinaf incelemesi ortalama 6-12 ay sürmekte; temyiz aşaması ise Yargıtay'da ek olarak 1-2 yıl sürebilmektedir.
İzmir Mahkemelerindeki Süreçlere Dair Gerçekçi Bir Değerlendirme
İzmir'de sulh hukuk mahkemeleri, Bayraklı, Konak, Karşıyaka, Bornova ve diğer ilçelere göre iş yoğunluğu bakımından farklılık göstermektedir. Bayraklı ilçesindeki taşınmazlara ilişkin davalar genellikle Bayraklı Sulh Hukuk Mahkemesi'nde ya da yeniden yapılandırma sonrasında belirlenen yetkili mahkemede görülmektedir.
Genel bir gözlem olarak belirtmek gerekir ki; uyuşmazlıksız, tüm tarafların anlaşmalı olduğu durumlarda dava süresi 12-18 aya kadar düşebilmektedir. Buna karşın itirazlı ve karmaşık dosyalarda 3-5 yıla varan davalar da görülmektedir.
Uzlaşma ile Süre Kısaltma İmkanı
Tüm ortakların bir araya gelerek anlaşma sağlaması, izale-i şuyu davasından çok daha kısa sürede ortaklığı sonlandırabilir. Uzlaşma seçenekleri şunlardır:
Paydaşlardan birinin diğerlerini satın alması: Taraflar anlaşmalı tapu devrini noter ve tapu müdürlüğü aracılığıyla gerçekleştirebilir. Bu yol hem hızlıdır hem de dava masraflarından kaçınmayı sağlar.
Ortak satış kararı: Tüm paydaşlar birlikteyken taşınmazı üçüncü kişiye satmayı kabul ederse mahkeme sürecine gerek kalmadan satış ve bedel paylaşımı gerçekleştirilebilir.
Arabuluculuk: Tarafların anlaşmaya açık olduğu durumlarda arabuluculuk yoluna başvurulması hem zaman hem de maliyet tasarrufu sağlar. 2026 yılı itibarıyla Türkiye'de taşınmaz uyuşmazlıklarında arabuluculuk giderek yaygınlaşmaktadır.
Avukat Ücreti ve Masraflar
İzale-i şuyu davasının toplam maliyeti şu kalemlerden oluşmaktadır:
Avukatlık Ücreti
Avukat ücreti, büro tercihine ve dava karmaşıklığına göre değişir. İzmir Barosu yıllık asgari ücret tarifesi maktu ve nispi ücret kalemlerini belirler. Uygulamada izale-i şuyu davaları için avukatlık ücreti, taşınmazın değerine ve davanın kapsamına bağlı olarak belirlenmektedir. Bazı bürolar maktu sabit ücret alırken bazıları satış bedelinin belirli bir yüzdesi üzerinden nispi ücret talep eder.
Harçlar
Dava başlangıcında taşınmazın değeri üzerinden nispi harç ödenir. Satış gerçekleşmesi halinde ihale bedeli üzerinden de ayrıca harç hesaplanır.
Bilirkişi Ücreti
Mahkeme bilirkişisi için avans yatırılması gerekir. Birden fazla bilirkişi atanması ya da ek rapor istenmesi halinde bu miktar artabilir.
İhale ve İcra Masrafları
Taşınmaz ihaleleri icra daireleri aracılığıyla yürütüldüğünden icra masrafları da gider listesine eklenir. Bunlara ilan giderleri, posta masrafları ve icra harcı dahildir.
Tüm bu masraflar sonuçta satış bedelinden karşılanır ve kalan miktar ortaklara dağıtılır. Bu nedenle davalı taşınmazın değeri ile olası masraflar arasındaki dengenin baştan hesaplanması önemlidir.
Sonuç
İzale-i şuyu davası ne kadar sürer sorusunun yanıtı, her davanın kendine özgü koşullarına göre şekillenmektedir. Ancak ortalama olarak 1-3 yıl arasında tamamlanan bu davalar, doğru hukuki yönlendirme ve uzlaşma çabaları sayesinde önemli ölçüde kısaltılabilmektedir. İhale sürecini hızlandırmak, itirazları etkin biçimde yönetmek ve masrafları doğru planlamak için deneyimli bir izale-i şuyu avukatıyla çalışmak büyük avantaj sağlar.
Söymen Hukuk Bürosu olarak Bayraklı/İzmir'de izale-i şuyu ne kadar sürer sorusunu somut verilerle yanıtlıyor ve ortaklığın giderilmesi davalarında başından sonuna kadar profesyonel hukuki destek sunuyoruz. Dava sürecinizi planlamak ve haklarınızı korumak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.