Tahliye davası, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve kiracının taşınmazı boşaltmaya zorlanması amacıyla açılan hukuki bir süreçtir. 2026 yılında yürürlükte olan Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) hükümleri çerçevesinde tahliye davası açmak belirli usul koşullarına bağlıdır. Bu makalede tahliye davasının nasıl açılacağı, hangi mahkemede görüleceği, ihtarname zorunluluğu ile dava sürecindeki harçlar ve masraflar kapsamlı biçimde ele alınmaktadır.

Tahliye Davası Nedir?

Tahliye davası, kiraya verenin kiracıyı taşınmazdan çıkarmak amacıyla Türk Borçlar Kanunu'nda öngörülen sebeplere dayanarak açtığı dava türüdür. Mahkeme, tahliye davasında tarafların iddia ve savunmalarını değerlendirerek tahliyeye ya da davanın reddine hükmeder. Karar kesinleştiğinde icra aracılığıyla zorla tahliye yoluna gidilebilir.

Tahliye davaları ile tahliye yoluyla icra takibi (ilamsız icra) birbirinden farklı süreçlerdir. İlamsız icra takibi daha hızlı sonuç vermekle birlikte, kiracının itiraz etmesi halinde yeniden mahkemeye başvurmak gerekmektedir.

Tahliye Davası Türleri

1. Kira Borcunu Ödememe Nedeniyle Tahliye Davası

TBK'nın 315. maddesi uyarınca kiracının kira borcunu ödemediği hallerde açılır. Dava açılabilmesi için önce yazılı ihtarname gönderilmesi ve ihtarnamede verilen sürenin (konut kiralarında 30 gün) geçirilmesi zorunludur.

2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

TBK'nın 350. maddesi kapsamında kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı bulunduğu hallerde açılır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminde, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildiriminin yapılmasından sonra dava açılabilir.

3. Tahliye Taahhüdüne Dayanan Tahliye Davası

Kiracının taşınmaza taşındıktan sonra imzaladığı yazılı tahliye taahhüdünde belirtilen tarihin geçmesine karşın taşınmazı boşaltmaması durumunda açılır. Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açılması gerekmektedir.

4. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası

Bir kira yılı içinde kiracıya iki kez haklı ihtarname gönderilmesi ve söz konusu kira döneminin sona ermesi üzerine TBK'nın 352. maddesi uyarınca açılır.

5. On Yıllık Uzama Nedeniyle Tahliye Davası

Kira sözleşmesinin on yılı aşan bir süre için uzamış olması durumunda TBK'nın 347. maddesi uyarınca açılır. Dönem sona ermeden en az 3 ay öncesinde fesih bildiriminde bulunulması şarttır.

6. Yeniden İnşa ve Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası

Taşınmazın esaslı onarım ya da yeniden inşa gerektirmesi halinde TBK'nın 350. maddesi kapsamında açılır.

Yetkili ve Görevli Mahkeme

Görevli Mahkeme

Tahliye davaları, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 4. maddesi uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür. Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklar - kira bedelinin tespiti, tahliye, kira uyarlama gibi - sulh hukuk mahkemesinin görev alanına girmektedir.

Yetkili Mahkeme

Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. HMK'nın 12. maddesi kapsamında taşınmazın adresi belirleyicidir. Sözleşmede yetki şartı bulunsa dahi taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi münhasır yetkiye sahiptir.

İhtarname Gönderme Zorunluluğu

Kira borcunu ödememek nedeniyle açılacak tahliye davalarında ihtarname, zorunlu bir ön koşuldur. İhtarname olmaksızın açılan dava reddedilecektir.

İhtarname Nasıl Gönderilmeli?

• Noterden ihtarname: En güvenli ve hukuki sonuç doğuran yoldur. Noter, ihtarnameyi tebliğ eder ve tebligat şerhini düzenler.
• İadeli taahhütlü posta: Posta yoluyla gönderilen ihtarnameler de geçerli olmakla birlikte tebligatın ispatı açısından noter ihtarnamesi tercih edilmelidir.
• E-posta veya kısa mesaj: Tek başına geçerli tebligat yolu sayılmaz. Yazılı kabul beyanı olmaksızın elektronik iletişim araçları mahkemede yeterli ispat sağlayamaz.

İhtarnamede Bulunması Gereken Unsurlar

• Kiracının kimlik bilgileri ve adresi
• Ödenmesi gereken kira borcu miktarı ve dönemi
• Ödeme için tanınan süre (en az 30 gün)
• Süre içinde ödeme yapılmaması halinde tahliye davası açılacağına dair açık uyarı
• Kiraya verenin imzası veya vekili aracılığıyla düzenlenmişse vekaletname bilgileri

Dava Dilekçesi

Tahliye davası dilekçesinde asgari olarak şu bilgiler yer almalıdır:

• Mahkemenin adı
• Davacı (kiraya veren) ve davalı (kiracı) bilgileri
• Taşınmazın tam adresi ve tapu bilgileri
• Kira sözleşmesinin niteliği ve dönemi
• Tahliye nedeninin hukuki ve olgusal temeli
• Mevcut deliller (kira sözleşmesi, ihtarname, tebligat, ödeme makbuzları)
• Talep sonucu (tahliye kararı verilmesi)

Dava dilekçesinin HMK'nın 119. maddesi uyarınca zorunlu unsurları eksiksiz barındırması ve delillerin dilekçeye eklenerek sunulması gerekmektedir.

Harçlar ve Masraflar

Tahliye davası açarken katlanılması gereken başlıca masraf kalemleri şunlardır:

• Başvuru harcı: 2026 yılı harç tarifesine göre sulh hukuk mahkemelerinde sabit başvuru harcı alınmaktadır.
• Peşin harç: Tahliye davalarında maktu harç uygulanır; dava değerine göre nispi harç hesaplanmaz. 2026 yılı için sulh hukuk mahkemelerindeki maktu harç miktarı güncel Harçlar Kanunu tarifesine göre belirlenmektedir.
• Tebligat giderleri: Her tebligat için ayrıca ücret yatırılması gerekir.
• Bilirkişi ücreti: Kira tespitine ilişkin bilirkişi incelemesi gerektiğinde ek masraf doğabilir.
• Avukatlık ücreti: Zorunlu olmamakla birlikte sürecin doğru yönetilmesi bakımından önerilen bir harcamadır.

Dava sonucunda haklı çıkan taraf, yargılama giderlerini ve maktu vekâlet ücretini karşı taraftan isteyebilir.

Tahliye Kararının İcrası

Mahkeme tahliye kararı verdiğinde bu kararın icraya konulması gerekmektedir. Kesinleşmemiş tahliye kararları genel olarak icraya konulamaz; ancak temerrüt nedeniyle açılan tahliye davalarında hükmün kesinleşmesi beklenmeksizin icra takibi başlatılabilir.

İcra Süreci

1. Kiraya veren, mahkeme kararıyla birlikte icra müdürlüğüne başvurur. 2. İcra müdürlüğü kiracıya tahliye emri tebliğ eder. 3. Kiracı tebliğden itibaren 15 gün içinde taşınmazı boşaltmakla yükümlüdür. 4. Süre içinde taşınmaz boşaltılmazsa icra memurları aracılığıyla zorla tahliye gerçekleştirilir.

Tahliye Edilmeme Durumunda Yaptırımlar

Mahkeme kararına rağmen taşınmazı boşaltmayan kiracı; icra aracılığıyla zorla tahliye edilebilir, bu süreçte oluşan tüm masraflar kiracıya yükletilir ve taşınmazdan çıkarılmamasından kaynaklanan zararlar tazminat davası aracılığıyla kiraya veren tarafından talep edilebilir. Ayrıca icra takibinde kiracı aleyhine icra inkar tazminatı hükmedilebilir.

Tahliye Davasında Dikkat Edilmesi Gereken Süreler

Tahliye davası açarken süre konusu kritik önem taşımaktadır:

• Temerrüt nedeniyle tahliye: İhtarnamedeki süre (30 gün) dolduktan sonra dava açılabilir.
• Tahliye taahhüdü: Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
• İki haklı ihtar: İhtar gönderilen kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
• On yıllık uzama: Kira döneminin sona ermesinden en az 3 ay öncesinde fesih bildirimi yapılmalıdır.

Bu sürelerin kaçırılması, davanın usul yönünden reddiyle sonuçlanabilir. Bu nedenle süre takibi son derece önemlidir.

Sonuç

Tahliye davası, titiz bir hazırlık süreci ve usul kurallarına eksiksiz uyum gerektiren hukuki bir işlemdir. İhtarname eksikliği, usulsüz tebligat ya da hatalı mahkeme seçimi gibi teknik hatalar davanın seyrini olumsuz etkileyebilir. Hak kaybı yaşanmaması için hukuki sürecin başından itibaren deneyimli bir avukat tarafından yönetilmesi tavsiye edilmektedir.

Söymen Hukuk Bürosu olarak Bayraklı/İzmir'de tahliye davası açılması ve yürütülmesi konusunda profesyonel hukuki destek sunuyoruz. İhtarname hazırlanmasından dava dilekçesinin düzenlenmesine, yargılama sürecinin takibinden tahliye kararının icrasına kadar tüm aşamalarda yanınızdayız. Hukuki danışmanlık için bugün bizimle iletişime geçin.